«Χρυσή βίζα»: Ακόμη ένα λίφτινγκ αντί κατάργησης

Την ώρα που άλλες ευρωπαϊκές χώρες καταργούν τη «χρυσή βίζα» ή στρέφουν τους ενδιαφερομένους σε άλλες επενδύσεις πέραν ακινήτων, διότι συνέβαλαν στην τεχνητή άνοδο των τιμών, στην Ελλάδα η κυβέρνηση θα προχωρήσει, όπως όλα δείχνουν, σε ένα ακόμη λίφτινγκ, αυξάνοντας το ελάχιστο όριο επένδυσης. Την προηγούμενη φορά που έγινε αυτό (για το κέντρο της Αθήνας και τα βόρεια και νότια προάστια) κατεγράφη μεγάλη αύξηση της ζήτησης από αιτούντες «χρυσή βίζα» και των τιμών των ακινήτων σε άλλες περιοχές, όπως ο Πειραιάς. 

Αυξάνεται το κατώτατο όριο για τη χορήγηση «χρυσής βίζας»

του Προκόπη Χατζηνικολάου

Στην αύξηση του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ για την απόκτηση «χρυσής βίζας» προχωρεί το προσεχές διάστημα η κυβέρνηση, με στόχο αφενός να περιοριστεί η ζήτηση και αφετέρου να «ξεφουσκώσουν» οι τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες, η κυβέρνηση εξετάζει διάφορα σενάρια, ωστόσο φαίνεται να έχουν καταλήξει στην αύξηση του ελάχιστου ποσού των 250.000 ευρώ σε υψηλότερα επίπεδα. Είναι ενδεικτικό ότι το τελευταίο διάστημα καταγράφηκαν αυξημένες πωλήσεις ακινήτων σε περιοχές όπως ο Πειραιάς, όπου το όριο για τη χορήγηση της άδειας παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» διατηρήθηκε στις 250.000 ευρώ, όπως επίσης και η Ρόδος, η Χαλκιδική και η Κρήτη. Σημειώνεται ότι το όριο διπλασιάστηκε στις 500.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια και σε συγκεκριμένα νησιά των Κυκλάδων.

Περιοριστικά μέτρα

Οπως ανέφερε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κ. Χατζηδάκης στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ σχετικά με τη «χρυσή βίζα»: «Θα εφαρμοστούν μέτρα περιορισμού της, θα αυξηθούν τα όρια για να γίνονται ουσιαστικότερες επενδύσεις, αλλά θα υπάρξει μια εξαίρεση για τα διατηρητέα ακίνητα, για τα οποία θα ισχύει χαμηλότερο ελάχιστο όριο ώστε να κατευθύνουμε κεφάλαια σε μια κατηγορία ακινήτων η οποία τα έχει ιδιαιτέρως ανάγκη».

Πάντως στην Πορτογαλία φαίνεται να τερματίζεται το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» τουλάχιστον για επενδύσεις σε ακίνητα, καθώς καταγράφονται επίσης τεράστιες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων καθώς και των μισθώσεων. Το πρόγραμμα της Πορτογαλίας είχε εισροές κεφαλαίων ύψους 7,3 δισ. ευρώ. Το νέο πρόγραμμα που θεσπίστηκε πρόσφατα προσφέρει μεν τη δυνατότητα άδειας, αλλά αποκλειστικά και μόνο μέσω επένδυσης σε επενδυτικά κεφάλαια. Το ελάχιστο ύψος διατηρήθηκε στις 500.000 ευρώ.

Από την άλλη πλευρά, η Ουγγαρία τροποποίησε το πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης, η οποία προσέθεσε και τα ακίνητα (που μέχρι πρότινος εξαιρούνταν) στην κατηγορία των επενδύσεων που εξασφαλίζουν άδεια παραμονής. Συγκεκριμένα, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να λάβουν άδεια είτε μέσω ελάχιστης επένδυσης 250.000 σε επενδυτικό κεφάλαιο ακινήτων, είτε μέσω απευθείας επένδυσης ελάχιστου ύψους 500.000 ευρώ για την απόκτηση ακινήτου.

Σε περιοχές όπου το όριο των 250.000 ευρώ δεν αυξήθηκε, όπως ο Πειραιάς, η Χαλκιδική και η Κρήτη, υπήρξε αύξηση ζήτησης και τιμών.

Σύμφωνα με ξένους αναλυτές του τομέα επενδυτικής μετανάστευσης, όπως η βρετανική Astons, το ελληνικό πρόγραμμα παραμένει ένα από τα ελκυστικότερα πανευρωπαϊκά, λόγω του ότι διαθέτει το χαμηλότερο όριο για τους ξένους επενδυτές, δηλαδή τις 250.000 ευρώ. Παρότι από το επίπεδο αυτό εξαιρούνται πλέον τα ακίνητα που βρίσκονται στα ελκυστικότερα σημεία της Αττικής, όπως π.χ. στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια (όπου το ελάχιστο όριο έχει διπλασιαστεί πλέον σε 500.000 ευρώ), εντούτοις υπάρχουν ακόμη σημαντικές περιοχές προς τις οποίες κατευθύνονται ήδη οι ξένοι επενδυτές.

Αύξηση αδειών

Με βάση τα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, κατά το διάστημα Ιανουάριος – Νοέμβριος 2023 οι άδειες που είχαν χορηγηθεί προς επενδυτές από τη Μεγάλη Βρετανία σημείωσαν αύξηση κατά 77,8% σε 370 (από 208), ενώ εκείνες προς Ισραηλινούς ενισχύθηκαν κατά 77,6% σε 183 (από 103).

Αυτή τη στιγμή εκκρεμεί η έγκριση χορήγησης 7.319 αδειών με βάση τα σχετικά αιτήματα που έχουν υποβληθεί προς τις αντίστοιχες υπηρεσίες. Οι Βρετανοί επενδυτές συνδυάζουν την αγορά εξοχικής κατοικίας με την εξασφάλιση άδειας παραμονής. Για τους Κινέζους βασική προτεραιότητα είναι η απόκτηση μιας δευτερεύουσας κατοικίας για τις διακοπές τους και σε επόμενο στάδιο εξετάζουν την επενδυτική εκμετάλλευση αυτού του ακινήτου, ενώ οι Ισραηλινοί αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες στην ελληνική αγορά.

Συνολικά, πάντως, ο αριθμός των αδειών που έχουν εκδοθεί από τα μέσα του 2014 μέχρι σήμερα ανέρχεται σε 11.992 άδειες.

Οπως αναφέρουν δικηγόροι που δραστηριοποιούνται στον τομέα της επενδυτικής μετανάστευσης, πλέον παρατηρούνται καθυστερήσεις που κυμαίνονται μεταξύ 8 και 10 μηνών μέχρις ότου εκδοθούν οι σχετικές άδειες, παρότι στο σχετικό θεσμικό πλαίσιο ορίζεται ότι θα πρέπει κάθε άδεια να έχει χορηγηθεί εντός διμήνου από την υποβολή του σχετικού αιτήματος. Οι αλλαγές που έγιναν στο πρόγραμμα το 2023 (με την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης σε επιλεγμένες περιοχές), οι οποίες ξεκίνησαν να ισχύουν από την 1η Αυγούστου, προκάλεσαν «φρενίτιδα» αγορών από τους ενδιαφερομένους, ώστε να εξασφαλίσουν ακίνητα στις περιοχές της προτίμησής τους και με το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ.

Στο μεταξύ, ο κ. Χατζηδάκης αναφέρθηκε και στην πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που προβλέπει τριετή φοροαπαλλαγή για τα κλειστά ακίνητα που θα βγουν στην αγορά. Συγκεκριμένα, η πρόταση των ιδιοκτητών ακινήτων προβλέπει την απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ακίνητα που ήταν κλειστά το 2023, καθώς και για όσα μεταπηδήσουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση στη μακροχρόνια. Ο υπουργός ανέφερε: «Θα μελετήσουμε την πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ σε σχέση με τις κατοικίες που παραμένουν κενές / εκτός μίσθωσης. Είναι κάτι που έχουμε συζητήσει στο υπουργείο. Είναι μια πρόταση που δεν μπορεί εύκολα να απορριφθεί. Εχω δώσει οδηγίες στις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου να κάνουν τις σχετικές μελέτες, ώστε να δούμε και με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ τον πραγματικό αριθμό των ακινήτων και να κάνουμε με βάση τα στοιχεία αυτά μια ανάλυση κόστους – οφέλους. Προκειμένου να είμαστε σίγουροι από τον έλεγχο και τις διασταυρώσεις που θα κάνουμε τόσο για τον πραγματικό αριθμό των κενών διαμερισμάτων αλλά και για όλες τις υπόλοιπες παραμέτρους. Ετσι ώστε η απόφαση που θα πάρουμε να βασίζεται σε περισσότερα δεδομένα».

Οι μεγάλες προσδοκίες των ιδιοκτητών και η στροφή στα εξοχικά 

του Νίκου Χ. Ρουσάνογλου 

Περισσότερο από εμφανές είναι το «αποτύπωμα» του προγράμματος της «χρυσής βίζας» στην αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια λόγω του μεγάλου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι ο βασικότερος λόγος που συμβαίνει αυτό, πέραν ασφαλώς της οικονομικής ανάκαμψης της χώρας, είναι το γεγονός ότι το ελληνικό πρόγραμμα είναι το φθηνότερο στην Ευρώπη, ιδίως ανάμεσα στις μεσογειακές χώρες, που παρουσιάζουν και τη μεγαλύτερη ζήτηση μεταξύ των επενδυτών.

Ταυτόχρονα, η αύξηση των ενοικίων αλλά και η απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν δημιουργήσει τις προϋποθέσεις ώστε πολλά ακίνητα να έχουν πλέον επενδυτικό χαρακτήρα, στοιχείο που αποζητούν οι περισσότεροι επενδυτές. Από την άλλη πλευρά, όμως, ουδείς μπορεί να αμφισβητήσει το γεγονός ότι σε όποιες περιοχές δημιουργούνται συνθήκες αύξησης της ζήτησης από το εξωτερικό, παρατηρείται και το φαινόμενο της απότομης αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης (συχνά και ενοικίασης) από πολλούς ιδιοκτήτες που θεωρούν ότι το ακίνητό τους είναι κατάλληλο για επένδυση.

Το γεγονός αυτό δημιουργεί στρεβλώσεις στην αγορά και σήμερα, που η ζήτηση και από τους Ελληνες έχει επιστρέψει, λειτουργεί ως «ανάχωμα» στην εύρεση στέγης για πολλούς λόγω των υπερβολικών προσδοκιών που έχουν καλλιεργηθεί σε μερίδα ιδιοκτητών. Οπως εξηγούσε πρόσφατα στέλεχος της αγοράς, «στον Πειραιά, π.χ., μόλις ξεκίνησε η εφαρμογή των αλλαγών στη “χρυσή βίζα”, από την 1η Αυγούστου 2023 και μετά, οι τιμές εκτοξεύθηκαν κατά 30%-40%, με αποτέλεσμα να πολλαπλασιαστούν τα διαμερίσματα με αρχική ζητούμενη τιμή ύψους 250.000 ευρώ».

Παράλληλα, ακόμη μία κριτική που συχνά επισημαίνεται αφορά το ότι πολλά από τα σπίτια που αγοράζονται με στόχο την εξασφάλιση άδειας παραμονής μένουν άδεια και αχρησιμοποίητα ή μεταπωλούνται έπειτα από κάποια χρόνια, χωρίς να ανανεωθεί καν η άδεια παραμονής. Στελέχη που δραστηριοποιούνται στον τομέα της επενδυτικής μετανάστευσης σημειώνουν γι’ αυτό το ζήτημα ότι οι περιπτώσεις όπου έχουν γίνει μεταπωλήσεις με σκοπό το κέρδος είναι περιορισμένες σε αριθμό και παρατηρήθηκαν κυρίως την περίοδο 2019-2020, όταν κάποιοι ξένοι επενδυτές που είχαν τοποθετηθεί στην ελληνική αγορά μεσούσης της κρίσης, την περίοδο 2015-2017, αγοράζοντας πολύ φθηνά, προτίμησαν να εξαργυρώσουν τα κέρδη τους.

Το ελληνικό πρόγραμμα παροχής άδειας παραμονής μέσω αγοράς ακινήτου είναι το φθηνότερο στην Ευρώπη, ιδίως ανάμεσα στις μεσογειακές χώρες.

Σε αυτό συνέτεινε και η υγειονομική κρίση, καθώς απαγορεύθηκαν τα ταξίδια για μεγάλο χρονικό διάστημα, καθιστώντας ιδιαίτερα δύσκολη τη μετακίνηση, ιδίως στους πολίτες χωρών εκτός Ε.Ε. Σήμερα οι συνθήκες είναι διαφορετικές και η πλειονότητα των αγοραστών από το εξωτερικό αναζητεί ακίνητα για εκμετάλλευση και όχι για να τα κρατάει κλειστά ή να τα μεταπωλήσει έπειτα από κάποια χρόνια.

Εν τω μεταξύ, το τελευταίο διάστημα όλο και περισσότεροι ξένοι επενδυτές ακινήτων μέσω του προγράμματος της «χρυσής βίζας» έχουν αρχίσει να στρέφονται και στην αγορά εξοχικών κατοικιών. Το χαμηλότερο επενδυτικό «κατώφλι» των 250.000 ευρώ –συγκριτικά, π.χ., με την απόκτηση κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας ή τα νότια προάστια, όπου πλέον το όριο έχει αυξηθεί στις 500.000 ευρώ– αποτελεί το βασικότερο δέλεαρ. Παράλληλα, όμως, σημαντικός λόγος είναι και η απόδοση που μπορεί να έχει ο εκάστοτε επενδυτής από την εκμετάλλευση του εξοχικού του κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, αλλά και το ότι έχει πλέον και μια κατοικία για τις διακοπές του.

Η τάση αυτή έχει ξεκινήσει να γίνεται αντιληπτή στην αγορά εξοχικής κατοικίας, σύμφωνα με την Elxis, εταιρεία η οποία ειδικεύεται σε πωλήσεις εξοχικών σε ξένους αγοραστές, ιδίως από τις αγορές της Δυτικής και της Βόρειας Ευρώπης. Οπως εξηγεί στην «Κ» ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis, «η στροφή περισσότερων επενδυτών στην αγορά εξοχικών κατοικιών οφείλεται στις αλλαγές που έγιναν στο πρόγραμμα της “χρυσής βίζας”. Μετά την αύξηση των ορίων, ιδίως στην Αττική, αλλά και σε Μύκονο και Σαντορίνη, βλέπουμε ότι όσοι επιθυμούσαν να αποκτήσουν άδεια παραμονής μέσω του προγράμματος έχουν αρχίσει να στρέφονται σε προορισμούς εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων». Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, μεγάλοι κερδισμένοι είναι σημεία με εξοχικά ακίνητα που βρίσκονται κοντά ή γύρω από τα αστικά κέντρα, σε προορισμούς όπως η Ρόδος, η Κρήτη και η Χαλκιδική.

Κύριοι εκφραστές αυτής της ζήτησης είναι άνθρωποι από τις ΗΠΑ, τη Μεγάλη Βρετανία, τον Καναδά και το Ισραήλ. Ηδη, με βάση τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, οι άδειες προς πολίτες από τις ΗΠΑ, μεταξύ των οποίων και αρκετοί ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς, έχουν αυξηθεί κατά 47,5% κατά την περίοδο από τις αρχές του 2023 έως και το τέλος Νοεμβρίου. Αύξηση κατά 77,8% καταγράφουν και οι άδειες προς πολίτες από τη Μεγάλη Βρετανία, από 208 σε 370 στο τέλος Νοεμβρίου, νούμερα που προβλέπεται να αυξηθούν κατακόρυφα όταν ολοκληρωθεί η επεξεργασία των χιλιάδων εκκρεμών αιτήσεων από τις υπηρεσίες του υπουργείου.