Το ζήτημα της αύξησης της προσφοράς και της επιστροφής περισσότερων διαμερισμάτων στην αγορά ακινήτων αποτελεί βασικό στοίχημα, προκειμένου να αποσυμπιεστούν οι τιμές πώλησης, αλλά κι ενοικίασης κατοικιών και να ικανοποιηθεί η ζήτηση.
Με βάση τις τελευταίες εκτιμήσεις και τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η ΑΑΔΕ, υπολογίζεται ότι περίπου 700.000 – 750.000 ακίνητα δηλώνονται ως κλειστά/μη ρευματοδοτούμενα στο έντυπο Ε9.
Το κατά πόσο είναι όντως κλειστά και επομένως δεν αξιοποιούνται είναι ασφαλώς ένα ερώτημα προς διερεύνηση, καθώς δεν αποκλείεται κάποια από τα ακίνητα αυτά να εκμισθώνονται, χωρίς όμως να δηλώνονται κάπου τα εισοδήματα αυτά, ώστε να μην καταβληθεί και ο αντίστοιχος φόρος.
Περίπου 80.000 ακίνητα δεν είχαν δηλωθεί στις φορολογικές αρχές και επομένως οι ιδιοκτήτες τους δεν πλήρωναν ούτε ΕΝΦΙΑ, ούτε τυχόν φόρους από εισοδήματα από την εκμετάλλευσή τους.
Αλλωστε, μόλις πρόσφατα έγινε γνωστό ότι περίπου 80.000 ακίνητα ήταν «φαντάσματα», δηλαδή δεν είχαν δηλωθεί στις φορολογικές αρχές και επομένως οι ιδιοκτήτες τους δεν πλήρωναν ούτε ΕΝΦΙΑ, ούτε ασφαλώς τυχόν φόρους από εισοδήματα από την εκμετάλλευσή τους.
Στο πλαίσιο αυτό, η αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης στην αγορά κατοικίας αποδεικνύεται ιδιαίτερα περίπλοκη, αφού το επίπεδο διαφάνειας και ακρίβειας των σχετικών στοιχείων παραμένει σε χαμηλό επίπεδο.
Αυτό που φαίνεται να είναι βέβαιο είναι ότι πολλά διαμερίσματα φαίνονται κλειστά. Στελέχη της αγοράς ακινήτων αναφέρουν ότι πολλά από αυτά τα ακίνητα ανήκουν σε ανθρώπους που ζουν εκτός Αθηνών, σε άλλες πόλεις (π.χ. συνταξιούχοι που επέστρεψαν στη γενέτειρά τους) και δεν έχουν ούτε τον χρόνο, αλλά ούτε και τη διάθεση να ασχοληθούν με τα σπίτια αυτά, πάρα μόνο αν βρεθεί κάποιος ενδιαφερόμενος αγοραστής.
Αλλα πάλι έχουν περιέλθει στην κατοχή κληρονόμων και είτε είναι νομικά και πολεοδομικά «μπλεγμένα», είτε παρατηρούνται οικογενειακές διαμάχες για την αξιοποίησή τους, με αποτέλεσμα να είναι επίσης ανέφικτη η αξιοποίησή τους. Σε άλλες περιπτώσεις, οι κάτοχοί τους δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα για να τα επισκευάσουν και να τα εκμισθώσουν.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων αναφέρουν ότι πολλά από τα κλειστά ακίνητα ανήκουν σε ανθρώπους που ζουν εκτός Αθηνών, όπως για παράδειγμα σε συνταξιούχους που επέστρεψαν στη γενέτειρά τους, και δεν έχουν ούτε τον χρόνο, αλλά ούτε και τη διάθεση να ασχοληθούν με τα σπίτια αυτά, πάρα μόνο αν βρεθεί κάποιος ενδιαφερόμενος αγοραστής.
Ως εκ τούτου, έχει ιδιαίτερη αξία να επιχειρηθεί, σε συνεργασία με τη βάση δεδομένων του Spitogatos.gr και του Spitogatos Insights, μια «άσκηση» αναζήτησης της εξέλιξης της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση ανάλογα με την περιοχή, αλλά και τη διαθέσιμη επιφάνεια. Κάποιες περιοχές, όπως για παράδειγμα τα βόρεια και τα νότια προάστια, διαθέτουν περισσότερα διαμερίσματα μεγάλης επιφάνειας, ενώ στον αντίποδα στο κέντρο της Αθήνας είναι περισσότερα τα ακίνητα μικρότερης επιφάνειας.
Διαφορετική εικόνα εμφανίζει το απόθεμα κατοικιών επιφάνειας 55-85 τ.μ., ανάλογα με το αν πρόκειται για ακίνητα που διατίθενται προς πώληση ή ενοικίαση. Τα συμπεράσματα που προκύπτουν είναι πολύ ενδιαφέροντα, με δεδομένο μάλιστα ότι η συγκεκριμένη είναι η δημοφιλέστερη κατηγορία μεταξύ των ενδιαφερόμενων αγοραστών, ή ενοικιαστών κατοικίας. Σημειωτέον ότι τα στοιχεία βασίζονται στο μέσο απόθεμα ανά μεσιτικό γραφείο, για την περίοδο από το 2020 έως το 2024. Με βάση λοιπόν τα στοιχεία του Spitogatos, στις 15 περιοχές που συγκεντρώνουν το υψηλότερο απόθεμα κατοικιών επιφάνειας 55-85 τ.μ., τα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση εμφανίζουν σημαντικότερη πτώση, έναντι εκείνων που διατίθενται προς ενοικίαση, όπου καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις του αποθέματος. Από τις 15 περιοχές με το υψηλότερο απόθεμα πωλούμενων κατοικιών, στις 10 εξ αυτών παρατηρείται μείωση του αποθέματος. Αντιθέτως, στις αντίστοιχες 15 περιοχές με το υψηλότερο απόθεμα ενοικιαζόμενων κατοικιών, μείωση παρατηρείται σε μόλις τρεις εξ αυτών, ενώ στις υπόλοιπες 12 σημειώνεται αύξηση.
Ετσι, σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που πωλούνται, σε πολλές περιοχές παρατηρείται κάμψη της προσφοράς, καθώς έχουν αυξηθεί σημαντικά οι αγοραπωλησίες και έχει απορροφηθεί μεγάλο ποσοστό του υφιστάμενου στοκ. Δεν υπάρχει όμως η αντίστοιχη αναπλήρωσή του, είτε μέσω νέων κατασκευών, είτε μέσω διάθεσης περισσότερων μεταχειρισμένων κατοικιών προς πώληση.
Ετσι, εξηγείται και η σημαντική αύξηση των τιμών που παρατηρήθηκε τα τελευταία χρόνια. Σημαντικό ρόλο σε αυτό έχει διαδραματίσει και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», το οποίο «έτρεξε» με μεγάλη επιτυχία το 2023 και είχε ως αποτέλεσμα να πωληθεί σημαντικός αριθμός ακινήτων, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας. Παράλληλα, το προηγούμενο έτος χαρακτηρίστηκε και από τη «φρενίτιδα» αγορών κατοικιών από ξένους επενδυτές από χώρες εκτός της Ε.Ε., που ήθελαν να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής, μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα», προτού διπλασιαστεί το ελάχιστο όριο επένδυσης από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ.
Οπως φαίνεται από τα στοιχεία, οι περιοχές του κέντρου και των νοτίων προαστίων, όπου εφαρμόστηκε, μεταξύ άλλων, η αλλαγή αυτή, καταγράφουν σημαντική μείωση του προσφερόμενου αποθέματος πωλούμενων κατοικιών.
Ειδικότερα, τη μεγαλύτερη μείωση πωλούμενων κατοικιών επιφάνειας 55-85 τ.μ., την περίοδο 2020-2024, εμφανίζει η Κυψέλη με 29%, ενώ ακολουθεί η περιοχή της Λ. Πατησίων και Λ. Αχαρνών, με μείωση κατά 16,5%.
Στη Νίκα η πτώση ήταν 14,1%, στο Παλαιό Φάληρο 12,3%, στον Ν. Κόσμο 12% και στη Νέα Σμύρνη άγγιξε το 10,7%. Μείωση κατά 9,1% εντοπίζεται επίσης στα πωλούμενα διαμερίσματα στον Κολωνό, ενώ μικρότερες είναι οι μειώσεις σε Παγκράτι (3,1%), Γλυφάδα (1,7%) και Καλλιθέα (1%).
Διαφορετική είναι η εικόνα σε ό,τι αφορά το απόθεμα των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, επιφάνειας 55-85 τ.μ. στις περιοχές, που διαθέτουν τη μεγαλύτερη συγκέντρωση προσφερόμενων ακινήτων. Στις 12 από τις 15 περιοχές, καταγράφεται αύξηση του αποθέματος το διάστημα από το 2020 μέχρι και σήμερα. Αυτό εξηγείται χάρη σε δύο κυρίως λόγους. Ο πρώτος έγκειται στο ότι αρκετοί ιδιοκτήτες θέλησαν να αποφύγουν την εποχικότητα και την κρίση που προκλήθηκε στη βραχυχρόνια μίσθωση το διάστημα 2020-2021, επιλέγοντας μακροχρόνιες συμβάσεις.
Οι περισσότεροι εξ αυτών δεν επανήλθαν στο προηγούμενο καθεστώς εκμετάλλευσης του ακινήτου τους. Ο δεύτερος λόγος οφείλεται στη μεγάλη άνοδο των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, η οποία παρακίνησε πολλούς ιδιοκτήτες να προβούν σε εκμετάλλευση του κλειστού τους ακινήτου. Κάπως έτσι, σε περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Κυψέλη, το Μαρούσι, το Παλαιό Φάληρο, η Νέα Σμύρνη, η Βουλιαγμένη και το Παγκράτι, καταγράφεται μεγάλη αύξηση του αποθέματος των κατοικιών προς ενοικίαση. Στην Καλλιθέα για παράδειγμα, παρατηρείται σήμερα κατακόρυφη αύξηση κατά 67,3% των διαμερισμάτων που είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση, ενώ στην Κυψέλη προσφέρονται σήμερα 1/3 περισσότερα ακίνητα (33,3%) συγκριτικά με το 2020. Αντίστοιχα, στο Μαρούσι, η αύξηση της προσφοράς αγγίζει το 29%, σε σχέση με πριν από τέσσερα χρόνια. Στις μόνες περιοχές, όπου παρατηρείται μείωση του αποθέματος είναι το Κολωνάκι-Λυκαβηττός με 8,5%, η Γλυφάδα με 8%, η περιοχή της Λ. Πατησίων-Λ. Αχαρνών με 4,3%, ενώ στους Αμπελόκηπους, τα προσφερόμενα ακίνητα είναι σχεδόν τα ίδια (0,1%) με το 2020.