Μουσείο της Ακρόπολης, Κτίριο Πειραιώς Μουσείου Μπενάκη, Εθνικό Μουσείο Σύγχρονης Τέχνης, Στέγη του Ιδρύματος Ωνάση, Κέντρο Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος, Μουσείο Γουλανδρή, ΝΕΟΝ στο πρώην Δημόσιο Καπνεργοστάσιο, Ιδρυμα Μιχάλης Κακογιάννης. Από το 2004 μέχρι σήμερα, η Αθήνα πολλαπλασίασε τις πολιτιστικές της υποδομές και αν αναζητήσουμε ένα κοινό σημείο σε διαφορετικής κλίμακας, φιλοδοξίας και περιεχομένου νέους προορισμούς θα παρατηρήσουμε την τάση υπέρβασης των παλιών ορίων, την έλξη για χώρους και περιοχές που δεν είχαμε συνδέσει προηγουμένως με την πολιτιστική χρήση και την ανάδυση μιας άρρητης υπόσχεσης για αστικές μεταμορφώσεις στον απόηχο επενδύσεων πολλών εκατ. ευρώ. Η οδός Πειραιώς θα εξελισσόταν σε άξονα πολιτισμού, στη λεωφόρο Συγγρού θα βλέπαμε την ενσάρκωση μιας αθηναϊκής εκδοχής του νεοϋορκέζικου Museum Mile και πέριξ του παλιού Ιππόδρομου η ελληνική κτηματαγορά θα έπαιζε τα ρέστα της!
Τελικά, τίποτε απ’ όλα αυτά δεν συνέβη. Η σύγκρουση με την πραγματικότητα αποδείχθηκε ισχυρότερη των προσδοκιών. Οσοι περίμεναν στις γειτονιές της Αθήνας μικρά «Μπιλμπάο» (εκ του «Bilbao effect», που παραπέμπει στο παράδειγμα της μεταμόρφωσης της βασκικής πόλης μετά τη λειτουργία του μουσείου Γκουγκενχάιμ) μάλλον απογοητεύτηκαν. Με εξαίρεση τις διαφορετικές περιπτώσεις του Μουσείου της Ακρόπολης και της Στέγης, καμία άλλη πολιτιστική υποδομή δεν φαίνεται να επηρέασε σημαντικά τον οικιστικό της περίγυρο. Το Μουσείο της Ακρόπολης ήταν η ατμομηχανή για την τουριστική εκτόξευση των περιοχών του Μακρυγιάννη και του Κουκακίου· ήταν σαν να γεννήθηκε μια δεύτερη «Πλάκα». Εξάλλου, δεν ήταν καθόλου τυχαίο ότι από δω ξεκίνησε η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η γιγάντωση του φαινομένου. Από την άλλη πλευρά, το Ιδρυμα Ωνάση με τη Στέγη επένδυσε συνειδητά στην ανέλκυση του Νέου Κόσμου από την κοινωνική και πολιτιστική αφάνεια των περασμένων δεκαετιών. Το έκανε μέσα από άμεσες χειρονομίες καλής θέλησης όπως το ειδικό εισιτήριο για τους κατοίκους της ευρύτερης γειτονιάς (7 ευρώ για όλες τις παραγωγές για τους κατοίκους Νέου Κόσμου, Κουκακίου, Νέας Σμύρνης, Παλαιού Φαλήρου, Καλλιθέας) και χρηματοδοτώντας έργα αναβάθμισης της ποιότητας ζωής. Επιπλέον, το νεανικό/δημιουργικό ακροατήριο της Στέγης στήριξε ενδιαφέροντα concept γαστρονομίας και αναψυχής στην περιοχή, ενώ σημαντική άνοδο παρουσίασε και η ζήτηση για στέγη (και μαζί και τα ενοίκια).
Στον αντίποδα, η σταθερά υψηλή δημοφιλία του Κέντρου Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος και η καθιέρωσή του ως βασικού προορισμού πολιτιστικής παραγωγής και αναψυχής για όλους τους κατοίκους του λεκανοπεδίου δεν συνοδεύτηκε από εντυπωσιακές αλλαγές στον χαρακτήρα της ευρύτερης περιοχής, ούτε προσέδωσε κάποια εμφανή αρχιτεκτονική «υπεραξία» στον οικιστικό περίγυρο. Ευτυχώς, θα μπορούσαν να ισχυριστούν πολλοί. Ο νότιος θύλακος της Καλλιθέας, με έντονα τα ίχνη του προσφυγικού συνοικισμού που περιβάλλει τμηματικά το νέο αθηναϊκό τοπόσημο, είναι μια παρακαταθήκη που θα πρέπει να τύχει φροντίδας και να μη γίνει βορά στους τυφλούς νόμους του real estate. Ο καθηγητής Πολιτικής Επιστήμης στην Οξφόρδη Στάθης Ν. Καλύβας έχει αρθρογραφήσει εκτεταμένα στην «Κ» για τις ενδιαφέρουσες ταλαντώσεις του αθηναϊκού εκκρεμούς, ενώ πρόσφατα ανέλαβε πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου του Κέντρου Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος. «Μακροπρόθεσμα, οι πολιτιστικές υποδομές συμβάλλουν στη βελτίωση του αστικού τους περίγυρου, αλλά ταυτόχρονα και στην τουριστικοποίηση και στον “εξευγενισμό” τους», επισημαίνει. «Παράλληλα, όμως, οι ένοικοι των κτιρίων που περιτριγυρίζουν τις νέες πολιτιστικές υποδομές δεν κινητοποιούνται πάντοτε ώστε να βελτιώσουν το αστικό τους αποτύπωμα και να εναρμονιστούν με το νέο πνεύμα της περιοχής. Για παράδειγμα, δεν καθαρίζουν τις ταράτσες ή τις προσόψεις τους. Το φαινόμενο είναι φυσιολογικό, η συμπεριφορά των ανθρώπων αλλάζει αργά. Ταυτόχρονα, οι πολιτιστικές υποδομές συχνά λειτουργούν ως κάστρα, αγνοώντας τον αστικό τους περίγυρο. Αν αναλάμβαναν νέες πρωτοβουλίες, αν πρόσφεραν μικρά αλλά ουσιαστικά κίνητρα για τη διόρθωση κάποιων αισθητικών παραφωνιών, θα κατόρθωναν να δημιουργήσουν μια στενότερη σχέση με τη γειτονιά τους και να ενισχύσουν το αποτύπωμά τους. Ορισμένες φορές οι λύσεις είναι ευκολότερες από ό,τι φανταζόμαστε», συμπληρώνει ο Στάθης Ν. Καλύβας.
«Oι ένοικοι των γύρω κτιρίων δεν κινητοποιούνται πάντοτε ώστε να εναρμονιστούν με το νέο πνεύμα της περιοχής, ενώ οι πολιτιστικές υποδομές συχνά λειτουργούν ως κάστρα, αγνοώντας τον αστι- κό τους περίγυρο».
Πάντως, οι περισσότερες νέες υποδομές (με προφανή εξαίρεση το Μουσείο της Ακρόπολης) απέτυχαν (ή φαίνεται να απέτυχαν) να γίνουν (τουριστικοί) προορισμοί για τους ξένους επισκέπτες, κάθε περιοχή για τον δικό της λόγο. Χωρίς τουρίστες δύσκολα «ανεβαίνει» μια περιοχή, γιατί αυτονόητα δεν υπάρχει αυξημένη ανάγκη για συμπληρωματικές υποδομές: καφέ, εστιατόρια, καταστήματα κ.λπ.
Είκοσι χρόνια μετά
«Ο χρόνος αλλαγών είναι αργός», συμφωνεί με τον Στάθη Καλύβα ο αρχιτέκτονας και καθηγητής ΕΜΠ Ανδρέας Κούρκουλας. «Δείτε τις αλλαγές στην περιοχή του Μουσείου Μπενάκη, στην Πειραιώς, όπου κάνουν δειλά την εμφάνισή τους ύστερα από 20 χρόνια λειτουργίας». Το σημαντικό βέβαια είναι άλλο, υπογραμμίζει ο γνωστός αρχιτέκτονας. «Η άνοδος ή η πτώση των τιμών οδηγεί πάντα σε κοινωνικές ανακατατάξεις. Το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που πέτυχε η ελληνική πόλη μέσα από το μοντέλο της αντιπαροχής κάνει τις αλλαγές αυτές κοινωνικά λιγότερο επώδυνες. Ταυτόχρονα, όμως, η ανάγκη συντήρησης των κτιρίων και της αντιμετώπισης των φαινομένων γήρανσης είναι επιτακτική», τονίζει ο Ανδρέας Κούρκουλας. Τι θα μπορούσαμε να σκεφτούμε πάνω σ’ αυτό, τον ρωτάμε. «Εδώ χρειάζεται η κρατική παρέμβαση με κίνητρα που μαζί με την ενεργειακή αναβάθμιση και την αντισεισμική θωράκιση θα συμβάλουν στην ουσιαστική βελτίωση της πόλης και των συνθηκών κατοίκησης, όπως το πρόγραμμα αναβάθμισης όψεων με αφορμή τους Ολυμπιακούς Αγώνες 2004. Ιδιαίτερα για τα δώματα σε μια πόλη σαν την Αθήνα, όπου η πέμπτη όψη είναι παρούσα από τους λόφους, θα πρέπει να γίνει πρόταση που θα ενεργοποιήσει τους νεκρούς χώρους των κεραιών και των ηλιακών συλλεκτών. Προϋπόθεση για κάτι τέτοιο είναι να βρεθεί τρόπος να κατοικηθούν οι ταράτσες με μικρές ελαφριές κατασκευές, έτσι ώστε να φύγουν από το καθεστώς της κοινόχρηστης αποθήκης που βρίσκονται σήμερα».
Οι επενδυτές δεν ήθελαν να ρισκάρουν
Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Η απουσία διαθέσιμων χώρων και το κυνήγι εγγυημένων αποδόσεων από τους επενδυτές αποτελούν ορισμένες από τις αιτίες για τις οποίες τα μεγάλα πολιτιστικά έργα δεν έχουν πυροδοτήσει δευτερογενείς επενδύσεις, σύμφωνα με όσα αναφέρουν στην «Κ» παράγοντες της αγοράς ακινήτων.
Για το φαινόμενο αυτό υπάρχουν τρεις λόγοι, σύμφωνα με τον Ερρίκο Αρώνες, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Hellenic Properties. «Πρώτον, στην Ελλάδα δεν έχουμε κρίσιμη μάζα developers, εταιρειών που επενδύουν στην ανάπτυξη ακινήτων. Οταν για παράδειγμα, το 2012 κατασκευαζόταν το Κέντρο Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος, αυτό αποτελούσε το μοναδικό έργο σε εξέλιξη.
Ετσι, ο κλάδος των developers έχει παραμείνει αποδυναμωμένος, καθώς πριν από το 2016 όλες οι μεγάλες εταιρείες ακινήτων έκλεισαν.
Δεύτερον, ο κλάδος των ακινήτων βρισκόταν, επί μακρόν, σε βαθιά κρίση. Οι παίκτες δεν ήταν σε θέση να γνωρίζουν εάν θα είναι δυνατόν να προχωρήσουν στην ανάπτυξη ενός κτιρίου γραφείων, το οποίο ως επένδυση έχει σαφείς μεταβλητές και προβλέψεις.
Αλλωστε, οι αποδόσεις που μας παρείχαν οι πρωτεύουσες αγορές ήταν τόσο καλές, που δεν υπήρχε ούτε λόγος ούτε κίνητρο ένας επενδυτής να αναλάβει μεγαλύτερο ρίσκο.
Τρίτον, ας μην ξεχνάμε ότι στην Ελλάδα η ιδιοκτησία είναι κατακερματισμένη. Ως εκ τούτου, ακόμη και ένας developer να αναλάμβανε να υλοποιήσει μία επένδυση σε εγγύτητα με ένα πολιτιστικό κέντρο και με συναφή με αυτό χαρακτήρα, δεν θα μπορούσε να αποκτήσει το κατάλληλο μέγεθος ιδιοκτησιών. Ακόμη όμως κι αν υπήρχαν διαθέσιμες εκτάσεις, όπως αυτές των πρώην βιομηχανιών ΧΡΩΠΕΙ και ΒΕΛΚΑ, απαιτείται ένα ιδιαίτερα μακρύ χρονικό διάστημα, ωσότου αυτές περιέλθουν από το Δημόσιο στην κυριότητα του ιδιώτη επενδυτή», εξηγεί ο κ. Αρώνες.
Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, πρόεδρος της Ενωσης Ευρωπαίων Μεσιτών PAC/CEPI, σημειώνει ότι στην Ελλάδα δεν εκδηλώθηκε το Bilbao effect επειδή, κατ’ αρχάς, δεν υπάρχουν διαθέσιμες κατάλληλες εκτάσεις.
«Και αν υπάρχουν, εμφανίζουν σύνθετα γραφειοκρατικά και πολεοδομικά προσκόμματα, που καθιστούν σχεδόν αδύνατη την αξιοποίησή τους. Θα πρέπει να προσθέσουμε και το γεγονός ότι οι επενδυτές, οι οποίοι για πολλά χρόνια έδιναν μάχη επιβίωσης, επιλέγουν παραδοσιακά να τοποθετούνται σε ακίνητα με περισσότερο βέβαιες αποδόσεις.
Με τα δεδομένα αυτά, δεν προκαλεί απορία γιατί παρατηρούμε μια μονοκαλλιέργεια ως προς το είδος των αναπτύξεων που υλοποιούνται γύρω από μια πολιτιστικού χαρακτήρα υποδομή. Κυριαρχούν δηλαδή τα ξενοδοχεία, οι κατοικίες που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση και τα κτίρια γραφείων, που συνδέονται με περιορισμένο ρίσκο για τους επενδυτές», καταλήγει.